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大PK！谁将是贵阳楼市下一个热点区域

近期的楼市，有点亢奋，特别是土拍。

前有龙湖以7050元/平米的楼面价，溢价率高达23.68%，拿下贵阳观山湖区党校地块，让整个房地产行业为之沸腾不已。后有佳源国际以8155元/㎡的楼面价刷新贵阳地价，地价首次突破8000，再让行业虎躯一震。

党校地块的拍卖中，几家品牌房企激烈角逐，特别是招商蛇口和龙湖激烈竞争，最终才造就了7050的高地价。

（开发商们恭喜龙湖拿地）

从土地拍卖价格和房企对地块的激烈争抢的现象，印证了一个几乎是公认的事实：贵阳主城区的空白地块不多了，每挂出一块，必然成为各大房企争相抢夺的对象。

如此态势之下，贵阳楼市的发展，必然向观山湖周围的区域外拓。从最近两年各龙头房企的动向，也可看出这一趋势。清镇、花溪、贵安、白云这几个区域，必将成为贵阳未来不久楼市的火热区域。

这几个区域都有各自的优势，但是论综合实力，我认为清镇更有潜力。

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对于清镇是以上几个区域中最具成为下一个热点区域潜力的观点，肯定会有人不以为然。毕竟清镇是其中唯一不是主城区的区域，首先在行政级别对比上就已经被抛弃了，遑论其他。

如果单从行政级别比较，清镇确实比不上其他几个区域。但其实，只要不是两城区和观山湖区，其他区域谈行政级别优势，都是扯淡。如果贵阳人心里真存在一条区域鄙视链的话，那肯定是：两城区→观山湖区→其他。

且不说清镇“撤市设区”的规划已经提上日程，在未来不久也将是如假包换的“主城区”。从消费者的角度来看，其实更关心的是资源跟产品。毕竟，行政级别所带来的政策优势，只有两城区、观山湖与其他区域才有较大差别。

说完行政级别的问题，我们来一一对比，看看清镇的优势在什么地方。

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先说白云区，白云区最大的优势在于其区位，与观山湖“无缝对接”，特别是白金板块。也因此，白云区许多项目在宣传时常用“金融城北”的说法，为的就是淡化区域上的不同归属，抱紧观山湖的大腿。

（白云区泉湖公园）

随着2号线开通，串联起了白云和观山湖一体化融合的路径，更加模糊了与观山湖的界限。“泛观山湖”“环观山湖”“金融城北”等概念被提及的频率也更高了。正因如此，白云的房价，其实更多的是靠观山湖的带动辐射作用，白云区的房价也有与观山湖看齐的趋势。

在位置上，白云确实比清镇更胜一筹，但这样的优势不算特别明显。我们从两个区域新房比较集中的版块来看，白云区泉湖板块，距离观山湖会展城大约15分钟车程。同样从会展城出发，开车到达清镇职教城，也只需20多分钟。

真正的差距在于2号线的开通，让白云率先拥有了地铁。清镇虽然也有S2号线的站点，但照目前的进度来看，开通还需要等上一段时间。不过，建设中的宾阳大道延伸段建成后，清镇到观山湖的时间还将缩短。

（清镇）

因为价值主要承接观山湖外溢，造成白云房产发展不均匀，南北差异很大。南边靠近观山湖区域有不少项目分布，且价格逐渐逼近观山湖。而北边则少有人问津，还有很多棚户区有待更新。

大批项目集中在与观山湖接驳的区域开发，未来该区域的交通拥堵和公共资源人均份额竞争程度，可能需要重点关注。

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再看贵安新区。在“强省会”的战略布局下，所有人都明白，贵安一定会起来。但是，所有人也都清楚，最近两年还不是时候。

与清镇相比，贵安新区的特点是人口分布比较散。人口并不算少，但是分布比较稀疏，如果没有成熟集中的产业将人口聚集起来，那一切都是空谈。

而目前的情况是，贵安新区没有成熟的城市界面、生活配套资源较少、人口分布散乱，这些都为以居住为目的的买房者造成不小的阻力。这些问题，对于已经发展多年的老城清镇来说都不是问题，不管是新城区、老城区还是代表政务中心的职教城，商业、教育、交通等配套都较为成熟，生活的便捷程度上要比贵安新区强得多。

（腾讯贵安七星数据中心）

贵阳目前大多数的购房者，购房目的还是主要以居住为主，故而以生活的便利程度对比，还是清镇更为合适。

贵安新区的优势在于其未来房价天花板的空间大，未来产业带来的热度必将使得这个区域有较大的增值空间。但是显然这些不是近在眼前、迫在眉睫的刚需、刚改用户首要考虑的，属于可选项，而非必选项。

而清镇作为连接观山湖和贵安的“枢纽”，无论观山湖和贵安以后如何发展，但要同城发展，清镇是必须跟着观山湖和贵安一起走的，区域连接是一切前提。因此未来贵安新区发展腾飞，清镇的区域价值也必将水涨船高，前景大有可为。所以在未来房产的增值空间，清镇是紧跟贵安新区的，并不会差距太大。

4

最后来说花溪。花溪与清镇一样，都有与贵安新区融合发展的趋势。清镇毗邻观山湖，而花溪紧挨老城区。

与贵安新区类似，花溪给人的感觉也是地广人稀。越往南，人口分布就越稀疏，相应地，商业和消费氛围就比较弱。

花溪的人口比较密集的区域是老城区和大学城板块。老城区来说，既没有观山湖这样的中心城区地位，又不与发达经济圈毗邻，总体来说处在一个比较尴尬的地位。而大学城的人口，主要是高校教师和学生，这两个群体的购房需求都不算很强势，就算有，可能在大学城板块内部也能消化掉。

（花溪大学城）

（清镇职教城）

而清镇，从城区规划上来看，仅就新城区而言，从四季贵州、寻味贵州等项目的布局上，可以看出来，清镇城区的格局是很大的，人口分布上也较为合理，这对于房产项目的影响是其包容度更强，购买力会更加均衡。

花溪吸引区域外部购买群体的筹码，主要是生态。作为贵阳名副其实的城市后花园，如今在全域旅游的发展带动下，加上其得天独厚的生态环境优势，已然成为距离贵阳最近的旅游目的地。而在这方面，清镇的红枫湖、百花湖也是不遑多让的。

（花溪国家城市湿地公园）

（红枫湖晚景）

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从以上的比较中可看出，清镇在某些方面确实并非几个区域中最突出的。但是其优势在于，几乎没有明显的短板，在单项因素相比差距不大的情况下，其综合实力更拔尖。这也是我们认为清镇将成为贵阳楼市下一个热点区域的原因。

更何况，清镇还据守着贵阳主城附近无法取代的两大“水缸”——红枫湖和百花湖。水资源对于贵阳的重要程度不言而喻，从各个滨水楼盘的价格便可看出端倪。

（红枫湖）

在当前观山湖的发展以几近饱和，房价的日益增长，观山湖区发展重心逐渐转移，随着“贵阳西进”的发展势头，清镇作为城市重要开发对象，对于承接主城未来溢出的客群，是具备这个能力的。

其实判断这几个区域潜力，还有一个更加简单的方法，那就是看该区域是否存在标杆性的楼盘项目。

所谓标杆性，除了定位高端，品质高于区域内其他项目，更重要的是其对该区域楼市产生影响，对同区域的其他项目具有明显的示范效应。

按照这样的标准，私以为只有清镇具备这样的标杆性项目，那就是中铁云湾。

6

中铁云湾之所以能够称作标杆项目，其在定位和品质上毋庸置疑是在清镇市场整体水平之上的。甚至可以说，其拔高了清镇楼盘项目的整体逼格。这在我们之前的文章《清镇楼市，正在经受一场“降维打击”》内有介绍，本文重点讨论一下它的示范效应。

（中铁云湾实景）

首先云湾体量大。就在前几天，中铁置业一举拿下清镇QZ〔21〕005—0013七宗21万余平方米的土地，这组地块据说也是云湾的项目用地。作为一个占地面积将近2500亩，建筑体量逾300万平米的项目，云湾不能说不是一个超级大盘。在云湾的规划中，除了住宅，还将以国家4A级景区为蓝本打造一道、五园、八景。3公里河岸线，36万方湿地公园，40万方山体公园，此外还有商业街、学校等配套设施，不可谓不齐全。

如果项目体量太小，即便做的再精致，也很难激起太大的水花。云湾的大体量能够引发更多的关注，更何况其不可复制、不可再生的自然资源，以及世界级的景观打造，本身就具有无法模仿的优势。

（中铁云湾实景）

其次云湾标准高。除了上文所说自然资源和景观，云湾在其他各个方面也坚持“不将就”的态度，以最高标准对项目进行打造。

拿前不久刚开业的依云里商业街举例，首批进驻的品牌有全国知名网红书店几何书店、有贵州本土相声剧场代表春黔社、有百年老店卫城段老五辣子鸡，都是在各自领域具有特殊地位的品牌。

（中铁云湾实景）

再比如云湾的物业，引入的是服务对象台湾首富郭台铭，康师傅魏氏四兄弟，娱乐明星小S等的台湾怡盛物业服务品牌。

最后云湾影响力强。云湾是第一个将“湾区生活”概念带入清镇的项目，为后来入驻云湾的项目，特别是主打生态牌的项目提供了一个良好的范本。清镇某个项目前期的宣传，就打出“与中铁云湾联袂入湾”的口号，可见云湾已经成为一些进入清镇市场的企业对标的项目。

最后的最后，云湾的价格。云湾的标准，如果放在观山湖，差不多就是中铁的另一个项目中铁阅山湖。但是云湾的价格，7000元/㎡的均价是清镇房价正常偏上的水平。这就好比尖子班的学霸和平行班的学生一起考试，成绩能不突出吗？事实上从开盘至今一直人气火爆也可证明大家对这个项目是真的喜欢。

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清镇其实从近两年才逐渐走入各大房开的眼里，此前无论贵阳楼市如何风起云涌，清镇都一直不温不火。从城市边缘少有问津到备受关注的热门板块，清镇走了很多年，尽管有步履维艰，但终究迎着大贵阳发展东风迎来了高光时刻。

如今，观山湖区土地资源日益稀缺，城市扩张在即，区域价值外溢。作为可以承接观山湖区外溢价值的西部头排区域的清镇，其价值正在不断升温。

需要注意的是，清镇目前还属于价值洼地。无论是房价还是地价，都要比贵阳的整体水平低很多。

对于房企来说，拿地资金投入少，能够撬动的货值又很多，在清镇开发项目是很合算的，这也是大批房企涌入清镇的原因。

（中铁云湾实景）

对于消费者来说，城市发展从来不是空头支票，买房区域的发展直接决定房子的升值空间，清镇是值得重点考虑的区域。如果既想选择高品质住宅，又对观山湖的高房价有所忌惮，不妨考虑在清镇选择云湾，或许三五年之后它的价值能赶上观山湖，也未可知。

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